Lá»—i
  • XML Parsing Error at 1:731. Error 9: Invalid character
  • XML Parsing Error at 1:137. Error 9: Invalid character
  • XML Parsing Error at 1:137. Error 9: Invalid character
  • XML Parsing Error at 1:137. Error 9: Invalid character
  • XML Parsing Error at 1:137. Error 9: Invalid character
  • XML Parsing Error at 1:471. Error 9: Invalid character

II- PH?I CÓ QUI ??NH RIÊNG V? TRÌNH T?, TH? T?C ÁP D?NG CHO GIAO D?CH B?O ??M B?NG TÀI S?N HÌNH THÀNH TRONG T??NG LAI.

CÁC V??NG M?C VÀ NGUYÊN NHÂN

Hi?n nay, pháp lu?t ?ã b??c ??u hình thành ra m?t s? qui ??nh ?i?u ch?nh giao d?ch b?o ??m b?ng tài s?n hình thành trong t??ng lai nh? ??nh ngh?a v? TSHTTTL (Kho?n 2 ?i?u 320 BLDS n?m 2005, kho?n 2 ?i?u 4 c?a Ngh? ??nh 163) và vi?c x? lý tài s?n th? ch?p là TSHTTTL trong tr??ng h?p t?i th?i ?i?m x? lý tài s?n, bên th? ch?p ch?a s? h?u toàn b? tài s?n (?i?u 8 c?a Ngh? ??nh 163). Tuy nhiên, pháp lu?t hi?n hành ch?a ??a ra m?t h? th?ng ??y ?? các qui ??nh riêng áp d?ng cho lo?i tài s?n ??c thù này. ?i?u ki?n ?? TSHTTTL ???c tham gia giao d?ch b?o ??m còn chung chung, ?i?u ki?n, qui trình, th? t?c v? giao d?ch b?o ??m và ??ng ký giao d?ch b?o ??m l?i áp d?ng theo qui ??nh chung cho các lo?i tài s?n b?o ??m thông d?ng khác nên d?n ??n ách t?c trong th?c ti?n.

 

V??ng m?c v? vi?c xác ??nh tài s?n hình thành trong t??ng lai

            Hi?n nay có nhi?u v?n b?n ?? c?p ??n tài s?n hình thành trong t??ng lai m?t cách khác nhau và d??ng nh? không nh?t quán v?i nhau (Nh? ?ã ?? c?p ? ph?n trên) nên ?ã t?o ra nhi?u cách hi?u khác nhau v? tài s?n hình thành trong t??ng lai. Do v?y, vi?c nh?n di?n và xác ??nh tài s?n hình thành trong t??ng lai ch?a ???c th?ng nh?t. Ví d? nhi?u ng??i cho r?ng th? ch?p c?n h? chung c? ch?a ???c c?p gi?y t? s? h?u là th? ch?p TSHTTTL, C?c ??ng ký Qu?c gia Giao d?ch B?o ??m thì cho là th? ch?p quy?n tài s?n hình thành t? h?p ??ng (?ã phân tích ? ph?n trên).

V??ng m?c th? hai là giao k?t h?p ??ng b?o ??m.

            ?i?u 343 c?a BLDS n?m 2005 qui ??nh: “Vi?c th? ch?p tài s?n ph?i ???c l?p thành v?n b?n, có th? l?p thành v?n b?n riêng ho?c ghi trong h?p ??ng chính. Trong tr??ng h?p pháp lu?t có quy ??nh thì v?n b?n th? ch?p ph?i ???c công ch?ng, ch?ng th?c ho?c ??ng ký”. ?i?u 343 nêu trên hi?n t?i ?ang ???c hi?u là vi?c th? ch?p tài s?n (g?m c? TSHTTTL) ph?i ???c công ch?ng, ch?ng th?c và vi?c công ch?ng, ch?ng th?c là ?i?u ki?n b?t bu?c v? hình th?c ?? h?p ??ng th? ch?p có hi?u l?c pháp lu?t. Cách hi?u ?ó c?ng ?ã ???c kh?ng ??nh l?i trong Lu?t Nhà ? n?m 2005, b?ng ch?ng là ?i?u 93 kho?n 3 c?a Lu?t Nhà ? n?m 2005 qui ??nh: “H?p ??ng v? nhà ? ph?i có ch?ng nh?n c?a công ch?ng ho?c ch?ng th?c c?a ?y ban nhân dân c?p huy?n ??i v?i nhà ? t?i ?ô th?, ch?ng th?c c?a U? ban nhân dân xã ??i v?i nhà ? t?i nông thôn”. Khái ni?m “H?p ??ng v? nhà ?”  nêu trên bao g?m c? mua bán, t?ng cho, th? ch?p...v.v.

            ?i?u 320 kho?n 2 c?a BLDS n?m 2005 có ??t ra ?i?u ki?n tài s?n hình thành trong t??ng lai dùng vào vi?c b?o ??m s? ph?i thu?c quy?n s? h?u c?a bên th? ch?p và hi?n t?i ch?a có gi?y t? ch?ng nh?n quy?n s? h?u. ?ây là m?t v?n ?? c?a t??ng lai nh?ng ph?i kh?ng ??nh ? th?i ?i?m hi?n t?i lúc giao k?t h?p ??ng giao d?ch b?o ??m vì v?y khó có s? ??m b?o. Tài s?n hình thành trong t??ng lai có ch?c ch?n s? thu?c quy?n s? h?u c?a bên th? ch?p hay không ph? thu?c nhi?u vào các y?u t? ch? quan và các y?u t? khách quan. S? kh?ng ??nh ch?c ch?n ??n ?âu l?i ???c quy?t ??nh b?i kh? n?ng, kinh nghi?m c?a ng??i ?ánh giá. Trách nhi?m ?ánh giá nh?n ??nh kh? n?ng trên thu?c v? các bên tham gia giao d?ch, ngoài ra theo qui ??nh thì ng??i làm công ch?ng, ch?ng th?c giao d?ch c?ng ph?i ch?u trách nhi?m do công ch?ng ? ta là công ch?ng n?i dung, không ph?i là công ch?ng hình th?c. N?u pháp lu?t ?òi h?i ph?i ?ánh giá kh? n?ng m?t cách ch?c ch?n, ??m b?o tính xác th?c theo ?úng tinh th?n c?a Lu?t Công ch?ng thì d??ng nh? v??t quá kh? n?ng c?a ng??i làm công ch?ng, ch?ng th?c, tr? khi th?a nh?n r?ng ?ây là m?t lo?i giao d?ch b?o ??m có ?i?u ki?n (T?c là hi?u l?c pháp lu?t c?a giao d?ch b?o ??m ph? thu?c vào vi?c quy?n s? h?u c?a bên th? ch?p ???c xác l?p trong t??ng lai ??i v?i toàn b? tài s?n th? ch?p). N?u không thì vô hình chung ?ã bu?c ng??i làm công ch?ng, ch?ng th?c ph?i ch?u trách nhi?m v? nh?ng cái không th? bi?t tr??c, ?ó là các r?i ro c?a h?p ??ng liên quan ??n tài s?n hình thành sau th?i ?i?m giao k?t và quy?n s? h?u xác l?p sau th?i ?i?m giao k?t. ?òi h?i này c?ng không phù h?p v?i qui ??nh c?a c?a ?i?u 5 Lu?t Công ch?ng n?m 2006 trong ?ó ghi: “??i t??ng c?a h?p ??ng, giao d?ch là có th?t”.

V??ng m?c v? vi?c ??ng ký giao d?ch b?o ??m.

            Hi?n nay, nhi?u ngân hàng ?ã giao k?t h?p ??ng b?o ??m ti?n vay b?ng các c?n h?, nhà li?n k?, bi?t th? mà các ch? ??u t? d? án ?ã bán cho bên th? ch?p. H?u nh? các h?p ??ng này không ??ng ký giao d?ch b?o ??m ???c t?i v?n phòng ??ng ký ??t và nhà. Lý do là theo qui ??nh chung, tài s?n th? ch?p ph?i có gi?y ch?ng nh?n quy?n s? h?u nhà và gi?y ch?ng nh?n quy?n s? d?ng ??t nh? Lu?t Nhà ? n?m 2005 (?i?u 91 kho?n 1 a) và Lu?t ??t ?ai n?m 2003 (?i?u 62 và ?i?u 106 kho?n 1 a) ?ã ghi nh?n, trong khi ?ó, ch?a có qui ??nh riêng áp d?ng cho tài s?n hình thành trong t??ng lai là lo?i tài s?n ch?a có gi?y t? s? h?u, s? d?ng. Do không ??ng ký giao d?ch b?o ??m ???c nên ti?m ?n r?t nhi?u r?i ro cho các ngân hàng. B?i vì, toàn b? quy?n s? d?ng ??t và tài s?n g?n li?n v?i ??t c?a c? d? án có th? ?ã ???c ch? ??u t? th? ch?p vay v?n hay ?ã b? ràng bu?c b?i m?t giao d?ch nào ?ó. N?u các nhà c?n h?, nhà li?n k?, bi?t th? d? án ?ã th? ch?p mà không ??ng ký giao d?ch b?o ??m ???c thì không th? bi?t ???c tài s?n ?ã th? ch?p tr??c ?ó hay ch?a.

Kinh nghi?m, ti?n l? gi?i quy?t các v??ng m?c nêu trên.

            Vi?c th? ch?p tài s?n hình thành trong t??ng lai ?ã ???c th?c hi?n t? khi có Ngh? ??nh 165/1999/N?-CP ngày 19/11/1999 v? giao d?ch b?o ??m và Ngh? ??nh 178/1999/N?-CP ngày 29/12/1999 v? b?o ??m ti?n vay. T?i Ngh? ??nh 178 nêu trên, tài s?n hình thành trong t??ng lai có m?t tên g?i khác là tài s?n hình thành t? v?n vay. Tên g?i này hàm ch?a n?i dung là m?c ?ích vay v?n ch? ?? ph?c v? cho vi?c hình thành tài s?n và ?ây là m?t ?i?m khác bi?t so v?i qui ??nh t?i BLDS n?m 2005. Ngh? ??nh 165 và Ngh? ??nh 178 ?ã ???c th?c hi?n t? n?m 1999 cho ??n khi có Ngh? ??nh 163/2006/N?-CP ngày 29/12/2006. Khác v?i Ngh? ??nh 163, Ngh? ??nh 165 qui ??nh: TSHTTTL là ??ng s?n, b?t ??ng s?n hình thành sau th?i ?i?m ký k?t giao d?ch b?o ??m, không tính t?i tài s?n ?ã hi?n h?u. Qua m?t quá trình ki?m nghi?m trong th?c ti?n cho th?y ch? ??nh v? tài s?n hình thành t? v?n vay t?i Ngh? ??nh 165 và Ngh? ??nh 178 là ?úng ??n và ?ã ?i vào cu?c s?ng. ?i?u này có nh?ng nguyên nhân nh? sau:

            Ngh? ??nh này ?áp ?ng ???c nguyên t?c ??t ra ??i v?i giao d?ch b?o ??m là vi?c x? lý tài s?n th? ch?p ph?i ??m b?o thu h?i ???c n?. Ngh? ??nh 178 ?ã ??t ra các ?i?u ki?n kh?t khe nh? sau:

Khách hàng vay v?n ph?i ?áp ?ng m?t s? ?i?u ki?n c? th?:

- Khác hàng vay ph?i có tín nhi?m ??i v?i t? ch?c tín d?ng.

- Khách hàng vay ph?i có s? v?n ??i ?ng t?i thi?u b?ng 50% v?n ??u t? c?a d? án.

TSHTTTL ???c xác ??nh c? th?. ??t mà trên ?ó tài s?n B?S s? hình thành ph?i có gi?y ch?ng nh?n quy?n s? d?ng ??t:

- Quy?n s? h?u, giá tr?, s? l??ng c?a tài s?n hình thành t? v?n vay ph?i xác ??nh ???c và tài s?n ?ó ph?i giao d?ch ???c.

- N?u tài s?n là b?t ??ng s?n g?n li?n v?i ??t thì ph?i có gi?y ch?ng nh?n quy?n s? d?ng ??t ??i v?i khu ??t mà trên ?ó tài s?n s? ???c hình thành và ph?i hoàn thành các th? t?c v? ??u t? xây d?ng theo qui ??nh c?a pháp lu?t.

- ??i v?i tài s?n mà pháp lu?t có qui ??nh ph?i mua b?o hi?m thì khách hàng vay ph?i cam k?t mua b?o hi?m trong su?t th?i h?n vay v?n khi tài s?n ?ã ???c hình thành và ??a vào s? d?ng.

Lu?t pháp các n??c nhìn chung c?ng t? ra r?t dè d?t ??i v?i các giao d?ch b?o ??m liên quan ??n TSHTTTL và th??ng gi?i h?n trong m?t s? tr??ng h?p c? th? và trình t? th? t?c ???c qui ??nh ch?t ch?. Ví d?, ? Pháp các tài s?n mua ???c trong t??ng lai ch? ???c phép th? ch?p trong tr??ng h?p s? tài s?n hi?n h?u ?ã th? ch?p không ?? ??m b?o cho ngh?a v? tr? n?, vi?c th? ch?p ???c ti?n hành d?n d?n t?ng b??c theo ti?n ?? mua tài s?n (?i?u 2130 BLDS Pháp).  Công trình xây d?ng m?i b?t ??u ???c tri?n khai ho?c m?i ???c lên k? ho?ch xây d?ng c?ng th? ch?p ???c v?i ?i?u ki?n bên th? ch?p có ??y ?? quy?n xây d?ng công trình ?ó theo qui ??nh c?a pháp lu?t (?i?u 2133 BLDS Pháp).

KI?N NGH? GI?I PHÁP.

            Ch? ??nh v? tài s?n hình thành trong t??ng lai ph?i ???c qui ??nh l?i thành 1 h? th?ng các qui ??nh riêng, c? th? áp d?ng cho t?t c? các khâu c?a giao d?ch b?o ??m nh? vi?c xác ??nh tài s?n, trình t? th? t?c giao k?t h?p ??ng, ??ng ký giao d?ch b?o ??m và x? lý tài s?n th? ch?p. Ch? ??nh ph?i bao hàm ???c các n?i dung ch? y?u nh? sau:

-         Tài s?n hình thành trong t??ng lai là tài s?n ch?a ???c hình thành ??y ?? trong hi?n t?i nh?ng trong t??ng lai, quy?n s? h?u s? thu?c bên th? ch?p. N?u tính c? v?t ?ã hi?n h?u thì nên gi?i h?n trong m?t s? lo?i tài s?n c? th?, không nên áp d?ng m?t cách ph? bi?n ?? phòng ng?a các giao d?ch gi? t?o. Vì v?y, không bao hàm các tài s?n ?ã có gi?y ch?ng nh?n s? h?u và ?ã chuy?n d?ch quy?n s? h?u theo các h?p ??ng có công ch?ng, ch?ng th?c nh?ng ch?a hoàn thành th? t?c ??ng ký sang tên theo qui ??nh c?a pháp lu?t.

-         Giao d?ch b?o ??m v? tài s?n hình thành trong t??ng lai là lo?i giao d?ch có ?i?u ki?n. ?i?u ki?n ??t ra là quy?n s? h?u c?a bên th? ch?p ???c xác l?p ??i v?i toàn b? tài s?n thì giao d?ch b?o ??m m?i có hi?u l?c pháp lu?t.

-         Ch? ??nh ph?i phân bi?t ra nhi?u tr??ng h?p khác nhau:

+ Tr??ng h?p bên th? ch?p ?ã n?p ?? ti?n mua tài s?n, tài s?n ?ã hi?n h?u ??y ??, h?p ??ng mua tài s?n ?ã ???c thanh lý, nhà ?ã bàn giao nh?ng ch?a có gi?y ch?ng nh?n s? h?u. Trong tr??ng h?p này, ?ã có c? s? kh?ng ??nh quy?n s? h?u c?a bên mua.

+ Tr??ng h?p bên th? ch?p m?i n?p m?t ph?n ti?n và tài s?n ?ang trong quá trình hình thành. Quy?n s? h?u c?a bên th? ch?p ???c xác l?p ??n ?âu hoàn toàn tu? thu?c vào ti?n ?? ?? hình thành tài s?n trong t??ng lai và ti?n ?? thanh toán ti?n mua.

-         Vi?c ??ng ký giao d?ch b?o ??m ??i v?i TSHTTTL không nh?t thi?t ph?i có gi?y ch?ng nh?n s? h?u ??i v?i tài s?n mà ch? c?n có các gi?y t? làm c?n c? cho vi?c xác l?p quy?n s? h?u c?a bên th? ch?p trong t??ng lai.

-         N?u TSHTTTL liên quan ??n nhà thì giao d?ch b?o ??m ph?i ???c ??ng ký t?i c? quan ??ng ký giao d?ch b?o ??m liên quan ??n b?t ??ng s?n.

-         Vi?c gi?i ngân c?a bên nh?n th? ch?p cho bên th? ch?p TSHTTTL ph?i tu? thu?c vào ti?n ?? hình thành tài s?n.

-         M?c ?ích vay v?n ph?i ph?c v? tr?c ti?p cho vi?c xác l?p quy?n s? h?u ??i v?i tài s?n, t?c là tài s?n hình thành t? v?n vay.

-         Ph?m vi x? lý tài s?n ph? thu?c vào m?c ?? xác l?p quy?n s? h?u c?a bên th? ch?p ??i v?i tài s?n.

K?T LU?N:

T? phân tích nêu trên, có th? ?i ??n k?t lu?n r?ng tài s?n hình thành trong t??ng lai là m?t lo?i tài s?n mang tính ??c thù. C?n có m?t h? th?ng ??y ?? các qui ??nh riêng, c? th? ?i?u ch?nh các giao d?ch b?o ??m b?ng lo?i tài s?n này. Các qui ??nh này ph?i bao quát ?? các khâu t? vi?c xác ??nh tài s?n hình thành trong t??ng lai, giao k?t h?p ??ng, ??ng ký giao d?ch b?o ??m cho ??n x? lý tài s?n. Các qui ??nh ??t ra ph?i ??ng b? v?i nhau và ph?i nêu ???c các ??c thù c?a vi?c giao d?ch b?o ??m b?ng lo?i tài s?n này. M?t khi các trình t?, th? t?c ???c qui ??nh c? th? và ch?t ch? thì s? h?n ch? ???c các cách hi?u l?ch l?c, giao d?ch b?o ??m và ??ng ký giao d?ch b?o ??m s? thông su?t, ki?m soát và gi?m thi?u ???c các r?i ro, ??m b?o ???c m?c ?ích c?a giao d?ch b?o ??m là thu h?i ???c n? khi ph?i x? lý tài s?n

D?CH V? CÔNG CH?NG

D?CH V? LU?T S?

D?CH V? B?T ??NG S?N

M?U H? GIAO D?CH

dau gia daklak

T́m ki?m

H? tr? tr?c tuy?n

Unavailable for the moment

Video ??i An



Get the Flash Player to see this player.

time2online Joomla Extensions: Simple Video Flash Player Module

Th?ng kê truy c?p

4115345
Hôm nay:Hôm nay:656
Tháng này:Tháng này:14835
T?t c?:T?t c?:4115345

You are here