Lỗi
  • JFolder::create: Could not create directory

Thế chấp tài sản hình thành trong tương lai (Phần 2)

II- PH?I CÓ QUI D?NH RIÊNG V? TRÌNH T?, TH? T?C ÁP D?NG CHO GIAO D?CH B?O D?M B?NG TÀI S?N HÌNH THÀNH TRONG TUONG LAI.

CÁC VU?NG M?C VÀ NGUYÊN NHÂN

Hi?n nay, pháp lu?t dã bu?c d?u hình thành ra m?t s? qui d?nh di?u ch?nh giao d?ch b?o d?m b?ng tài s?n hình thành trong tuong lai nhu d?nh nghia v? TSHTTTL (Kho?n 2 Di?u 320 BLDS nam 2005, kho?n 2 Di?u 4 c?a Ngh? d?nh 163) và vi?c x? lý tài s?n th? ch?p là TSHTTTL trong tru?ng h?p t?i th?i di?m x? lý tài s?n, bên th? ch?p chua s? h?u toàn b? tài s?n (Di?u 8 c?a Ngh? d?nh 163). Tuy nhiên, pháp lu?t hi?n hành chua dua ra m?t h? th?ng d?y d? các qui d?nh riêng áp d?ng cho lo?i tài s?n d?c thù này. Di?u ki?n d? TSHTTTL du?c tham gia giao d?ch b?o d?m còn chung chung, di?u ki?n, qui trình, th? t?c v? giao d?ch b?o d?m và dang ký giao d?ch b?o d?m l?i áp d?ng theo qui d?nh chung cho các lo?i tài s?n b?o d?m thông d?ng khác nên d?n d?n ách t?c trong th?c ti?n.

 

Vu?ng m?c v? vi?c xác d?nh tài s?n hình thành trong tuong lai

            Hi?n nay có nhi?u van b?n d? c?p d?n tài s?n hình thành trong tuong lai m?t cách khác nhau và du?ng nhu không nh?t quán v?i nhau (Nhu dã d? c?p ? ph?n trên) nên dã t?o ra nhi?u cách hi?u khác nhau v? tài s?n hình thành trong tuong lai. Do v?y, vi?c nh?n di?n và xác d?nh tài s?n hình thành trong tuong lai chua du?c th?ng nh?t. Ví d? nhi?u ngu?i cho r?ng th? ch?p can h? chung cu chua du?c c?p gi?y t? s? h?u là th? ch?p TSHTTTL, C?c Dang ký Qu?c gia Giao d?ch B?o d?m thì cho là th? ch?p quy?n tài s?n hình thành t? h?p d?ng (Dã phân tích ? ph?n trên).

Vu?ng m?c th? hai là giao k?t h?p d?ng b?o d?m.

            Di?u 343 c?a BLDS nam 2005 qui d?nh: “Vi?c th? ch?p tài s?n ph?i du?c l?p thành van b?n, có th? l?p thành van b?n riêng ho?c ghi trong h?p d?ng chính. Trong tru?ng h?p pháp lu?t có quy d?nh thì van b?n th? ch?p ph?i du?c công ch?ng, ch?ng th?c ho?c dang ký”. Di?u 343 nêu trên hi?n t?i dang du?c hi?u là vi?c th? ch?p tài s?n (g?m c? TSHTTTL) ph?i du?c công ch?ng, ch?ng th?c và vi?c công ch?ng, ch?ng th?c là di?u ki?n b?t bu?c v? hình th?c d? h?p d?ng th? ch?p có hi?u l?c pháp lu?t. Cách hi?u dó cung dã du?c kh?ng d?nh l?i trong Lu?t Nhà ? nam 2005, b?ng ch?ng là Di?u 93 kho?n 3 c?a Lu?t Nhà ? nam 2005 qui d?nh: “H?p d?ng v? nhà ? ph?i có ch?ng nh?n c?a công ch?ng ho?c ch?ng th?c c?a ?y ban nhân dân c?p huy?n d?i v?i nhà ? t?i dô th?, ch?ng th?c c?a U? ban nhân dân xã d?i v?i nhà ? t?i nông thôn”. Khái ni?m “H?p d?ng v? nhà ?”  nêu trên bao g?m c? mua bán, t?ng cho, th? ch?p...v.v.

            Di?u 320 kho?n 2 c?a BLDS nam 2005 có d?t ra di?u ki?n tài s?n hình thành trong tuong lai dùng vào vi?c b?o d?m s? ph?i thu?c quy?n s? h?u c?a bên th? ch?p và hi?n t?i chua có gi?y t? ch?ng nh?n quy?n s? h?u. Dây là m?t v?n d? c?a tuong lai nhung ph?i kh?ng d?nh ? th?i di?m hi?n t?i lúc giao k?t h?p d?ng giao d?ch b?o d?m vì v?y khó có s? d?m b?o. Tài s?n hình thành trong tuong lai có ch?c ch?n s? thu?c quy?n s? h?u c?a bên th? ch?p hay không ph? thu?c nhi?u vào các y?u t? ch? quan và các y?u t? khách quan. S? kh?ng d?nh ch?c ch?n d?n dâu l?i du?c quy?t d?nh b?i kh? nang, kinh nghi?m c?a ngu?i dánh giá. Trách nhi?m dánh giá nh?n d?nh kh? nang trên thu?c v? các bên tham gia giao d?ch, ngoài ra theo qui d?nh thì ngu?i làm công ch?ng, ch?ng th?c giao d?ch cung ph?i ch?u trách nhi?m do công ch?ng ? ta là công ch?ng n?i dung, không ph?i là công ch?ng hình th?c. N?u pháp lu?t dòi h?i ph?i dánh giá kh? nang m?t cách ch?c ch?n, d?m b?o tính xác th?c theo dúng tinh th?n c?a Lu?t Công ch?ng thì du?ng nhu vu?t quá kh? nang c?a ngu?i làm công ch?ng, ch?ng th?c, tr? khi th?a nh?n r?ng dây là m?t lo?i giao d?ch b?o d?m có di?u ki?n (T?c là hi?u l?c pháp lu?t c?a giao d?ch b?o d?m ph? thu?c vào vi?c quy?n s? h?u c?a bên th? ch?p du?c xác l?p trong tuong lai d?i v?i toàn b? tài s?n th? ch?p). N?u không thì vô hình chung dã bu?c ngu?i làm công ch?ng, ch?ng th?c ph?i ch?u trách nhi?m v? nh?ng cái không th? bi?t tru?c, dó là các r?i ro c?a h?p d?ng liên quan d?n tài s?n hình thành sau th?i di?m giao k?t và quy?n s? h?u xác l?p sau th?i di?m giao k?t. Dòi h?i này cung không phù h?p v?i qui d?nh c?a c?a Di?u 5 Lu?t Công ch?ng nam 2006 trong dó ghi: “D?i tu?ng c?a h?p d?ng, giao d?ch là có th?t”.

Vu?ng m?c v? vi?c dang ký giao d?ch b?o d?m.

            Hi?n nay, nhi?u ngân hàng dã giao k?t h?p d?ng b?o d?m ti?n vay b?ng các can h?, nhà li?n k?, bi?t th? mà các ch? d?u tu d? án dã bán cho bên th? ch?p. H?u nhu các h?p d?ng này không dang ký giao d?ch b?o d?m du?c t?i van phòng dang ký d?t và nhà. Lý do là theo qui d?nh chung, tài s?n th? ch?p ph?i có gi?y ch?ng nh?n quy?n s? h?u nhà và gi?y ch?ng nh?n quy?n s? d?ng d?t nhu Lu?t Nhà ? nam 2005 (Di?u 91 kho?n 1 a) và Lu?t D?t dai nam 2003 (Di?u 62 và Di?u 106 kho?n 1 a) dã ghi nh?n, trong khi dó, chua có qui d?nh riêng áp d?ng cho tài s?n hình thành trong tuong lai là lo?i tài s?n chua có gi?y t? s? h?u, s? d?ng. Do không dang ký giao d?ch b?o d?m du?c nên ti?m ?n r?t nhi?u r?i ro cho các ngân hàng. B?i vì, toàn b? quy?n s? d?ng d?t và tài s?n g?n li?n v?i d?t c?a c? d? án có th? dã du?c ch? d?u tu th? ch?p vay v?n hay dã b? ràng bu?c b?i m?t giao d?ch nào dó. N?u các nhà can h?, nhà li?n k?, bi?t th? d? án dã th? ch?p mà không dang ký giao d?ch b?o d?m du?c thì không th? bi?t du?c tài s?n dã th? ch?p tru?c dó hay chua.

Kinh nghi?m, ti?n l? gi?i quy?t các vu?ng m?c nêu trên.

            Vi?c th? ch?p tài s?n hình thành trong tuong lai dã du?c th?c hi?n t? khi có Ngh? d?nh 165/1999/ND-CP ngày 19/11/1999 v? giao d?ch b?o d?m và Ngh? d?nh 178/1999/ND-CP ngày 29/12/1999 v? b?o d?m ti?n vay. T?i Ngh? d?nh 178 nêu trên, tài s?n hình thành trong tuong lai có m?t tên g?i khác là tài s?n hình thành t? v?n vay. Tên g?i này hàm ch?a n?i dung là m?c dích vay v?n ch? d? ph?c v? cho vi?c hình thành tài s?n và dây là m?t di?m khác bi?t so v?i qui d?nh t?i BLDS nam 2005. Ngh? d?nh 165 và Ngh? d?nh 178 dã du?c th?c hi?n t? nam 1999 cho d?n khi có Ngh? d?nh 163/2006/ND-CP ngày 29/12/2006. Khác v?i Ngh? d?nh 163, Ngh? d?nh 165 qui d?nh: TSHTTTL là d?ng s?n, b?t d?ng s?n hình thành sau th?i di?m ký k?t giao d?ch b?o d?m, không tính t?i tài s?n dã hi?n h?u. Qua m?t quá trình ki?m nghi?m trong th?c ti?n cho th?y ch? d?nh v? tài s?n hình thành t? v?n vay t?i Ngh? d?nh 165 và Ngh? d?nh 178 là dúng d?n và dã di vào cu?c s?ng. Di?u này có nh?ng nguyên nhân nhu sau:

            Ngh? d?nh này dáp ?ng du?c nguyên t?c d?t ra d?i v?i giao d?ch b?o d?m là vi?c x? lý tài s?n th? ch?p ph?i d?m b?o thu h?i du?c n?. Ngh? d?nh 178 dã d?t ra các di?u ki?n kh?t khe nhu sau:

Khách hàng vay v?n ph?i dáp ?ng m?t s? di?u ki?n c? th?:

- Khác hàng vay ph?i có tín nhi?m d?i v?i t? ch?c tín d?ng.

- Khách hàng vay ph?i có s? v?n d?i ?ng t?i thi?u b?ng 50% v?n d?u tu c?a d? án.

TSHTTTL du?c xác d?nh c? th?. D?t mà trên dó tài s?n BDS s? hình thành ph?i có gi?y ch?ng nh?n quy?n s? d?ng d?t:

- Quy?n s? h?u, giá tr?, s? lu?ng c?a tài s?n hình thành t? v?n vay ph?i xác d?nh du?c và tài s?n dó ph?i giao d?ch du?c.

- N?u tài s?n là b?t d?ng s?n g?n li?n v?i d?t thì ph?i có gi?y ch?ng nh?n quy?n s? d?ng d?t d?i v?i khu d?t mà trên dó tài s?n s? du?c hình thành và ph?i hoàn thành các th? t?c v? d?u tu xây d?ng theo qui d?nh c?a pháp lu?t.

- D?i v?i tài s?n mà pháp lu?t có qui d?nh ph?i mua b?o hi?m thì khách hàng vay ph?i cam k?t mua b?o hi?m trong su?t th?i h?n vay v?n khi tài s?n dã du?c hình thành và dua vào s? d?ng.

Lu?t pháp các nu?c nhìn chung cung t? ra r?t dè d?t d?i v?i các giao d?ch b?o d?m liên quan d?n TSHTTTL và thu?ng gi?i h?n trong m?t s? tru?ng h?p c? th? và trình t? th? t?c du?c qui d?nh ch?t ch?. Ví d?, ? Pháp các tài s?n mua du?c trong tuong lai ch? du?c phép th? ch?p trong tru?ng h?p s? tài s?n hi?n h?u dã th? ch?p không d? d?m b?o cho nghia v? tr? n?, vi?c th? ch?p du?c ti?n hành d?n d?n t?ng bu?c theo ti?n d? mua tài s?n (Di?u 2130 BLDS Pháp).  Công trình xây d?ng m?i b?t d?u du?c tri?n khai ho?c m?i du?c lên k? ho?ch xây d?ng cung th? ch?p du?c v?i di?u ki?n bên th? ch?p có d?y d? quy?n xây d?ng công trình dó theo qui d?nh c?a pháp lu?t (Di?u 2133 BLDS Pháp).

KI?N NGH? GI?I PHÁP.

            Ch? d?nh v? tài s?n hình thành trong tuong lai ph?i du?c qui d?nh l?i thành 1 h? th?ng các qui d?nh riêng, c? th? áp d?ng cho t?t c? các khâu c?a giao d?ch b?o d?m nhu vi?c xác d?nh tài s?n, trình t? th? t?c giao k?t h?p d?ng, dang ký giao d?ch b?o d?m và x? lý tài s?n th? ch?p. Ch? d?nh ph?i bao hàm du?c các n?i dung ch? y?u nhu sau:

-         Tài s?n hình thành trong tuong lai là tài s?n chua du?c hình thành d?y d? trong hi?n t?i nhung trong tuong lai, quy?n s? h?u s? thu?c bên th? ch?p. N?u tính c? v?t dã hi?n h?u thì nên gi?i h?n trong m?t s? lo?i tài s?n c? th?, không nên áp d?ng m?t cách ph? bi?n d? phòng ng?a các giao d?ch gi? t?o. Vì v?y, không bao hàm các tài s?n dã có gi?y ch?ng nh?n s? h?u và dã chuy?n d?ch quy?n s? h?u theo các h?p d?ng có công ch?ng, ch?ng th?c nhung chua hoàn thành th? t?c dang ký sang tên theo qui d?nh c?a pháp lu?t.

-         Giao d?ch b?o d?m v? tài s?n hình thành trong tuong lai là lo?i giao d?ch có di?u ki?n. Di?u ki?n d?t ra là quy?n s? h?u c?a bên th? ch?p du?c xác l?p d?i v?i toàn b? tài s?n thì giao d?ch b?o d?m m?i có hi?u l?c pháp lu?t.

-         Ch? d?nh ph?i phân bi?t ra nhi?u tru?ng h?p khác nhau:

+ Tru?ng h?p bên th? ch?p dã n?p d? ti?n mua tài s?n, tài s?n dã hi?n h?u d?y d?, h?p d?ng mua tài s?n dã du?c thanh lý, nhà dã bàn giao nhung chua có gi?y ch?ng nh?n s? h?u. Trong tru?ng h?p này, dã có co s? kh?ng d?nh quy?n s? h?u c?a bên mua.

+ Tru?ng h?p bên th? ch?p m?i n?p m?t ph?n ti?n và tài s?n dang trong quá trình hình thành. Quy?n s? h?u c?a bên th? ch?p du?c xác l?p d?n dâu hoàn toàn tu? thu?c vào ti?n d? d? hình thành tài s?n trong tuong lai và ti?n d? thanh toán ti?n mua.

-         Vi?c dang ký giao d?ch b?o d?m d?i v?i TSHTTTL không nh?t thi?t ph?i có gi?y ch?ng nh?n s? h?u d?i v?i tài s?n mà ch? c?n có các gi?y t? làm can c? cho vi?c xác l?p quy?n s? h?u c?a bên th? ch?p trong tuong lai.

-         N?u TSHTTTL liên quan d?n nhà thì giao d?ch b?o d?m ph?i du?c dang ký t?i co quan dang ký giao d?ch b?o d?m liên quan d?n b?t d?ng s?n.

-         Vi?c gi?i ngân c?a bên nh?n th? ch?p cho bên th? ch?p TSHTTTL ph?i tu? thu?c vào ti?n d? hình thành tài s?n.

-         M?c dích vay v?n ph?i ph?c v? tr?c ti?p cho vi?c xác l?p quy?n s? h?u d?i v?i tài s?n, t?c là tài s?n hình thành t? v?n vay.

-         Ph?m vi x? lý tài s?n ph? thu?c vào m?c d? xác l?p quy?n s? h?u c?a bên th? ch?p d?i v?i tài s?n.

K?T LU?N:

T? phân tích nêu trên, có th? di d?n k?t lu?n r?ng tài s?n hình thành trong tuong lai là m?t lo?i tài s?n mang tính d?c thù. C?n có m?t h? th?ng d?y d? các qui d?nh riêng, c? th? di?u ch?nh các giao d?ch b?o d?m b?ng lo?i tài s?n này. Các qui d?nh này ph?i bao quát d? các khâu t? vi?c xác d?nh tài s?n hình thành trong tuong lai, giao k?t h?p d?ng, dang ký giao d?ch b?o d?m cho d?n x? lý tài s?n. Các qui d?nh d?t ra ph?i d?ng b? v?i nhau và ph?i nêu du?c các d?c thù c?a vi?c giao d?ch b?o d?m b?ng lo?i tài s?n này. M?t khi các trình t?, th? t?c du?c qui d?nh c? th? và ch?t ch? thì s? h?n ch? du?c các cách hi?u l?ch l?c, giao d?ch b?o d?m và dang ký giao d?ch b?o d?m s? thông su?t, ki?m soát và gi?m thi?u du?c các r?i ro, d?m b?o du?c m?c dích c?a giao d?ch b?o d?m là thu h?i du?c n? khi ph?i x? lý tài s?n

Tìm kiếm

Hỗ trợ trực tuyến

Video Đại An



Get the Flash Player to see this player.

time2online Joomla Extensions: Simple Video Flash Player Module

Thống kê truy cập

4090764
Hôm nay:Hôm nay:3414
Tháng này:Tháng này:100001
Tất cả:Tất cả:4090764

You are here